Mercado imobiliário brasileiro: como os CRIs impulsionam esse setor?

O mercado imobiliário é um dos pilares que sustentam o crescimento e o desenvolvimento social no Brasil. Em 2023, por exemplo, a construção civil foi responsável por criar 1,3 milhão de novas vagas de emprego, refletindo a força e a importância do segmento na economia nacional. 

Nesse cenário, vale saber como as emissões dos certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) contribuem para os bons resultados do setor. Os títulos são fomentadores do segmento de imóveis, ajudando a impulsionar o seu desenvolvimento.

A seguir, confira detalhes sobre o cenário do mercado imobiliário no Brasil e entenda como os CRIs impulsionam o setor!

Qual era o cenário do mercado imobiliário brasileiro em 2024?

O mercado imobiliário brasileiro apresentou um cenário positivo em 2023, com crescimento de mais de 14% nos 7 primeiros meses do ano, em relação ao mesmo período em 2022. O avanço é resultado de uma combinação de fatores que tornam o setor mais dinâmico e atrativo para compradores e investidores.

Um dos principais motores do crescimento foi a retomada do Minha Casa, Minha Vida (MCMV). As melhorias implementadas no programa facilitaram o acesso à habitação para muitas famílias — aumentando a demanda por imóveis.

Outro aspecto que contribuiu para a expansão do mercado imobiliário foi a redução das taxas de juros naquele período. Com financiamentos mais acessíveis, a aquisição de imóveis se tornou viável para um número maior de brasileiros.

O otimismo no mercado se manteve no primeiro trimestre de 2024, com destaque para a confiança dos empresários do setor. Os dados revelados pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) revelaram que as empresas que atuavam no MCMV pretendiam lançar pelo menos um novo empreendimento nos 12 meses seguintes. 

No segmento de médio e alto padrão (MAP), a situação era igualmente promissora. O consumo de imóveis se intensificou, com o estoque atingindo níveis abaixo da média histórica de 18 meses. O movimento sugeria recuperação do segmento, com maior fluidez nas transações imobiliárias. 

Naquele cenário, a expectativa de lançamento de empreendimentos era de 79% das empresas entrevistadas, indicando um otimismo generalizado em relação ao futuro do mercado. Além disso, as perspectivas para novas aquisições de terrenos eram favoráveis, segundo 80% das incorporadoras.

O que é um certificado de recebíveis imobiliários?

Após conhecer o panorama do mercado imobiliário brasileiro, é hora de saber o que são os CRIs para entender como eles influenciam o segmento. Trata-se de aplicações de renda fixa de crédito privado emitidas por securitizadoras.

Essas são instituições financeiras que transformam créditos empresariais a receber em títulos negociáveis no mercado. Assim como os demais investimentos de renda fixa, os CRIs funcionam como um empréstimo. 

Ao comprar um CRI, você adquire o direito de receber uma remuneração pelo dinheiro emprestado ao emissor. Dessa maneira, na data de vencimento combinada, é possível receber o capital investido somado aos juros acordados no momento da aplicação.

Os ganhos podem variar conforme o tipo de rentabilidade. Ela pode ser de um dos seguintes tipos:

• prefixada: há uma taxa fixa que não varia conforme as mudanças econômicas;
• pós-fixada: a remuneração segue um indicador de mercado, como o CDI (Certificado de Depósito Interbancário). Desse modo, os ganhos variam conforme as oscilações do índice;
• híbrida: existe uma taxa fixa somada a outra atrelada a um índice de mercado, como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Uma das vantagens dos CRIs é a isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas — potencialmente aumentando a rentabilidade líquida das aplicações. Essa é uma alternativa que costuma ser procurada por investidores que buscam a diversificação nos investimentos.

Como funciona a emissão de CRIs?

Você viu como funciona o CRI para o investidor, mas como ocorre a emissão do título? Quando uma empresa possui valores a receber — como pagamentos de aluguel ou financiamento de imóveis —, ela pode optar por vender os direitos de recebimento para uma securitizadora. 

A venda ocorre com um deságio, ou seja, a companhia obtém um valor um pouco menor do que o total a receber — mas consegue o dinheiro antecipadamente, melhorando seu fluxo de caixa. Após adquirir os direitos de recebimento, a securitizadora emite os CRIs lastreados nos recebíveis.

Esses títulos são, então, oferecidos no mercado financeiro, permitindo que investidores os comprem e se tornem credores das receitas provenientes dos pagamentos a receber.

Como os CRIs impulsionam o mercado imobiliário?

Agora que você sabe mais sobre o funcionamento dos CRIs, é o momento de descobrir como eles impulsionam o mercado imobiliário brasileiro. Na prática, os títulos podem servir como uma ferramenta essencial de financiamento do setor de imóveis.

Veja em detalhes!

Crescimento exponencial das emissões de CRIs

Desde a sua criação, as emissões de CRIs mostram uma trajetória de aumento constante. Em 2023, por exemplo, elas superaram R$ 50 bilhões — um crescimento de 25% em relação ao ano anterior. O avanço resulta de um ambiente regulatório sólido e condições econômicas que favorecem empresas e investidores do setor.

Relação entre lançamentos imobiliários e emissões de CRIs

O aumento dos lançamentos imobiliários no Brasil está ligado ao crescimento das emissões de CRIs. Em 2023, o país registrou uma elevação de 15% no número de novos empreendimentos, sendo grande parte do avanço devido ao acesso facilitado ao financiamento proporcionado pelos CRIs. 

A modalidade de crédito possibilita que incorporadoras e construtoras captem recursos com melhores condições no mercado. Com mais opções de financiamento, o setor se torna mais dinâmico, favorecendo a realização de novos projetos e atendendo à demanda por imóveis.

Participação crescente dos CRIs no crédito imobiliário

Além de ter presença no financiamento de novos empreendimentos imobiliários, os CRIs atuam no crédito imobiliário em geral. Entre 2023 e 2024, eles representaram 35% do crédito total disponível, contra 20% registrados em 2019. 

O crescimento é fundamental para a continuidade e o desenvolvimento de projetos imobiliários, especialmente em tempos econômicos críticos. Afinal, nesse cenário, o acesso a financiamentos com melhores condições contribui para a resiliência do mercado.

Comparação com linhas de financiamento tradicionais

Os CRIs oferecem uma forma mais eficiente e acessível de captar recursos, impulsionando o mercado imobiliário brasileiro. Por exemplo, com custos mais baixos e menos burocracia em comparação aos financiamentos bancários tradicionais, as incorporadoras conseguem levantar capital rapidamente.

Especialmente em épocas de incerteza econômica, os CRIs são uma alternativa de captação de dinheiro, ajudando a manter o ritmo de crescimento do setor imobiliário no Brasil.

Confiança dos investidores 

A qualidade dos ativos que lastreiam os títulos e a estrutura legal que os envolve proporcionam um nível de confiança que costuma atrair investidores. Esse aspecto ajuda a garantir um fluxo contínuo de capital para o financiamento imobiliário, fomentando o crescimento de novos empreendimentos.

Neste artigo, você entendeu como os CRIs ajudam a impulsionar o mercado imobiliário brasileiro. Desse modo, sendo investidor ou responsável por empresas do setor de imóveis, é possível utilizar a alternativa para contribuir para o segmento e para a economia do país.

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